Покупка недвижимости на кредитные средства на вторичном рынке – крайне распространенное явление для россиян. В то же время и весьма рискованное, так как приобретаемое жилье ранее уже находилось в чьей-то собственности, следовательно, что происходило с ней до момента заключения сделки известно лишь прежним ее хозяевам, которые могут оказаться далеко не самыми добросовестными гражданами.
Так, к примеру, можно стать обладателем квартиры с большим износом, который будет замаскирован косметическим ремонтом, сделанным для отвода глаз или криминальным прошлым. Довольно часто бывают ситуации, когда заемщики, купившие жилье с помощью ипотечного заимствования, и вовсе оставались и без денежных средства, и без квартиры, по причине, например, неожиданно появившихся собственников, которые имеют абсолютно законные права на данную недвижимость. Для того чтобы максимально минимизировать все возможные риски подобного характера, при оформлении ипотечного займа в обязательном порядке проверяют юридическую чистоту жилья. Каким образом это осуществляется и что для этого требуется?
Как выполнить проверку юридической чистоты квартиры?
В настоящий момент практически все риелторы и ипотечные агентства обещают своим клиентам произвести тщательную юридическую проверку на предмет чистоты покупаемой квартиры. Тем не менее не стоит думать, что если человек оформляет ипотеку без привлечения посредников, то об этом моменте никто не позаботится. Следует отметить, что проверять прошлое жилья будут и банковская организация, и страховая компания. В подобной проверке нет ничего удивительного, ведь ни страховщик, ни кредитор не станут рисковать своими деньгами не имея каких-либо гарантий? Впрочем, все это будет ближе к завершению процесса оформления кредита, но к тому времени соискатель уже затратит немало денежных средств и времени на оплату различных услуг. И если в конечном счете финансовое учреждение или страховая компания засомневается в юридической чистоте выбранной заемщиком квартиры, все эти траты будут напрасными, и денег соискателю никто не вернет. В связи с этим предварительную проверку, как минимум, поверхностную, следует осуществить самостоятельно не дожидаясь пока за это возьмется банк и страховщик. Вся суть подобной процедуры заключается в осуществлении тщательной проверки документации на приобретаемую недвижимость.
Узнать всю историю квартиры можно с помощью справки из Единого государственного реестра и домовой книги. То есть, соискателю необходимо попросить продавца показать ему эти документы, и при этом обязательно нужно посмотреть дату выдачи выписки из ЕГРП. Чем «свежее» будет дата ее выдачи, тем достовернее будут и сведения, содержащаяся в ней. По закону продавец квартиры не обязан предоставлять покупателю эту справку, однако даже если он откажется это делать, соискатель может самостоятельно ее запросить. Для этого ему необходимо обратиться в ЕГРП, при этом с собой следует захватить паспорт, и внести платеж в определенном размере. Из этого документа потенциальный заемщик сможет узнать всю информацию о былых собственниках недвижимости и о наличии каких-либо обременений, связанных с этим жильем.
В первую очередь...
Помимо фактической информации нужно также непременно уточнить:
- в случае наступления смерти хозяина – заводили ли следственное дело, имеются ли претенденты на наследство;
- была ли перепланировка, если да, то правильно ли ее оформили документально;
- если квартира находится в долевой собственности, дают ли собственники согласие на ее продажу; - не будет ли в ближайшее время дом, в котором потенциальный заемщик планирует купить квартиру, реконструирован или того хуже идти под снос;
- присутствуют ли в числе зарегистрированных граждане, имеющие инвалидность, несовершеннолетние, лица под опекой или заключенные;
- не числится ли покупаемая квартира в залоге у другой банковской организации.
Что должно насторожить заемщика при покупке квартиры?
Первое, что непременно должно насторожить соискателя – это дешевизна жилья. Как показывает практика, за низкой стоимостью скрывается желание продавца как можно быстрее избавиться от квартиры. Причиной такому стремлению может быть путаница с документацией на недвижимость, спорное наследование и ряд других неприятных моментов, которые в дальнейшем могут принести новому владельцу серьезные проблемы. Также обязательно нужно учесть, сколько раз приобретаемая квартира уже продавалась. Если за короткий промежуток времени она продавалась неоднократно – этот факт однозначно должен насторожить заемщика. Бывают случаи, когда собственник недвижимости не спешит показывать покупателю документы на квартиру и всячески пытается оттянуть момент завершения сделки. Подобное поведение владельца также является весьма подозрительным и обычно это тоже влечет за собой различные неприятности.